Государственная регистрация дополнительных соглашений к договору аренды

Когда договор подлежит государственной регистрации, он считается заключенным с момента прохождения регистрации, если иное не оговорено в законе ­- указано в п. 3. ст. 433 ГК РФ. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договоры аренды сооружений и зданий сроком более года требуют обязательной государственной регистрации. Вступление в силу таких договоров, например таких как аренда зала в Москве, также начинает с момента

регистрации.

В п. 1 ст. 452 ГК РФ установлено, что изменения в договор или расторжение договора можно совершить в такой же форме, как и сам договор. Исключение составляют случаи, указанные в законе, иных правовых актах, договорах, обычаях делового оборота.
В силу обозначенного, любые изменения в договор аренды, прошедший государственную регистрацию, должны быть также зарегистрированы государственным органом, как часть договора. Такое решение вынесено в Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.01.2009 N 11680/08.

Тем не менее, положение о необходимости обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества вступило в силу лишь после того, как были введены в действие Федеральный закон N 122-ФЗ и вторая часть Гражданского Кодекса. В ст. 6 ФЗ N 122-ФЗ указывается, что вступление в силу данного Закона не противоречит отношениям, возникшим до этого момента, поэтому отсутствие государственной регистрации ранее заключенных отношений по аренде недвижимости не делает их недействительными. По желанию обладателей возможна государственная регистрация таких прав.

С учетом вышеизложенного, на практике многим пришлось столкнуться с неоднозначным вопросом:

Нужно ли регистрировать дополнительное соглашение в государственных органах, если оно вносит изменения в договор аренды, который был заключен до вступления в силу Федерального закона N 122-ФЗ?

Постановление Президиума ВАС РФ от 05.02.2013 N 11241/12 дало ответ: Федеральный закон N 122-ФЗ применяется к правоотношениям, возникшим после введения ФЗ в действие, о чем указано в п. 6 ст. 33 данного Закона. Касательно правоотношений, возникших до введения Закона в силу, сказано, что Закон действует по отношению к правам и обязанностям, возникающим после введения в действие ФЗ. Отсюда сделан вывод, что дополнительные соглашения, которые подписывались в период действия ФЗ N 122-ФЗ, касающиеся прав и обязанностей сторон договора аренды, необходимо регистрировать в установленном порядке.

Из указанных положений ясно, что при необходимости государственной регистрации договора, любые изменения и дополнения к этому договору нужно будет регистрировать подобным образом.

Соглашения к договору аренды, например аренда офиса на час в Москве, не прошедшие государственную регистрацию, не могут быть использованы для решения споров. Это вызвано тем, что незарегистрированное соглашение ни для одной из сторон не порождает прав и обязанностей.

Например, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2013 N А12-27756/12, в котором арбитры пришли к выводу, что дополнительные соглашения, оформленные в 2006 и 2007 годах не являются основанием для изменения размера арендной платы, определенной в договоре, так как дополнительные соглашения не прошли государственную регистрацию в соответствии со ст. ст. 433, 452 ГК РФ. Соглашения, не прошедшие государственную регистрацию, для сторон договора не порождают изменений в правах и обязанностях.

Федеральный закон N 122-ФЗ и Приказ Минюста России N 184устанавливают, что для государственной регистрации участники сделки должны предоставить пакет документов. В этот пакет входят документы, устанавливающие возникновение, переход, прекращение, наличие или ограничение права.

Проведение государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды по правилам ФЗ N 122-ФЗ говорит о том, что договор аренды и все дополнительные соглашения прошли регистрацию в соответствии с действующим Федеральным Законом.