Порядок изменения стоимости договора аренды
Подписавшие договор аренды арендаторы часто не внимательно рассматривают пункт договора об увеличении арендодателем размера арендной платы вследствие изменения курса валюты (доллара или евро) или существенного изменения в рыночном значении стоимости аренды. Таким образам величина арендных платежей может расти в 1,5 раза и более. В данном материале речь пойдет о возможных действиях арендатора в такой ситуации, если от арендодателя уже получено уведомление о повышении арендных платежей.
Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в информационном письме от 11.01.2002 №66 «обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указал, что суд при трактовке п.3. ст.614 ГК РФ должен основываться на том, что условие договора о постоянстве размера арендной платы и механизма (порядка) ее определения на протяжении года остается неизменным.
Если в договоре есть условие, которое учитывает возможность пересмотра размера арендной платы более чем 1 раз в течение года, то такое условие представляется ничтожным на основе п.3.ст. 614 ГК РФ.
Стоит заметить, что данная норма носит диспозитивный характер и арендодатель может предлагать изменить размер арендной платы более 1 раза в год, в случае если это устраивает арендатора. Из вышесказанного следует, что арендодатель все же имеет право одностороннем порядке увеличить величину арендной платы, но не более 1 раза в год. Таким образом, практикующие юристы, предлагающие представительство в арбитражном суде, могут опираться на вышеописанную позицию.
Можно определить следующие действия арендатора:
I. При получении соответствующего уведомления от арендодателя об изменении арендной платы или порядке ее определения необходимо удостовериться, что это уведомление пришло в письменном виде с верными ссылками на заключенный договор аренды, с подписью уполномоченного на подписание таких документов лица. Если уведомление поступало в электронном виде необходимо убедиться в подлинности ЭЦП. Данные действия могут быть необходимы для подтверждения позиции арендатора в суде.
II. Далее следует проверить срок, на который заключался анализируемый договор аренды. Если этот срок меньше или равен 1 году, то условия договора, посвященные арендной плате на протяжении года должно оставаться без изменений.
III. Необходимо посмотреть включено ли в исходный договор условие о возможности пересмотра арендной платы в течение года.
А) Если такое условие отсутствует, и арендодатель более 1 раза в год предлагал изменить стоимость аренды. В таком случае необходимо собрать все имеющиеся документы (договор аренды, документы, подтверждающие факт однократного изменения суммы аренды в течение года) и обоснованно отказать арендатору в повторном повышении арендных платежей, со ссылкой на то, что такое повышение противоречит ГК.
Б) Если увеличение арендной платы выше, чем среднерыночная стоимость аренды, необходимо с помощью уполномоченной организации выполнить оценку текущей рыночной стоимости права пользования имуществом. Если результаты оценки подтверждают завышенный характер предложения арендодателя необходимо сообщить ему свою позицию и приложить копию отчета об оценке.
В случае если путем переговоров не удастся разрешить противоречия с арендодателем возможно обратиться в судебную инстанцию для признания полученного уведомления об изменении арендных платежей недействительным и не надлежащим к применению. Арендатор может использовать юридические услуги адвокатов, специализирующихся на подобных спорах.
| Смотрите также |
|---|